Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Предполагалось, что ипотечные сертификаты участия позволят банкам, осуществляющим ипотечное кредитование, трансформировать долгосрочные ипотечные кредиты в ликвидные активы, улучшив тем самым свои показатели ликвидности. Например, банк обладает пулом закладных как собственных, так и приобретенных у других банков. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат указанные закладные. Права собственности на ипотечное покрытие переходят к держателям сертификатов, значит, из баланса банка исчезают ипотечные кредиты. В то же время, банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков, улучшает свои показатели ликвидности и наращивает объем кредитных операций.

Отметим, что управляющий ипотечным покрытием вправе выдавать ипотечные сертификаты участия только при условии государственной регистрации правил доверительного управления. Юридическое лицо, обладающее лицензией на профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, осуществляет ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, содержащего информацию о количестве принадлежащих сертификатов конкретному владельцу. Учет, контроль и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется специализированным депозитарием. Вознаграждение управляющей компании, специализированному депозитарию, держателю реестра владельцев ипотечных сертификатов участия не должно превышать 5% суммы исполненных обязательств.

Таким образом, закон обеспечивает надежные принципы функционирования системы ипотечных ценных бумаг, отвечающей современным требованиям. Тем не менее полагаю, что сложность конструкции не позволяет рассчитывать па ускоренное развитие рынка ипотечных сертификатов участия. Вполне вероятно, в ближайшем будущем увеличатся объемы облигаций с ипотечным покрытием на фондовом рынке, эмитентами которых станут коммерческие банки. Однако рост рынка ипотечных облигаций переоценивать не стоит. Дело в том, что крупные банки могут и так привлечь средства за счет эмиссии обычных облигаций, а средним и мелким банкам помимо дополнительных требований к нормативам придется размешать ипотечные облигации с достаточно высоким процентом, что противоречит природе этих бумаг. Скорее всего, наиболее успешно смогут развиваться ипотечные агенты, если их учредителями будут выступать государственные структуры, в частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Определенного законодательного регулирования требуют вопросы привлечения средств пенсионной системы для ипотечного кредитования. Именно пенсионные фонды обладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием. Вероятно, следует установить определенный максимальный показатель инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, хотя этот вопрос должен устанавливаться законом, регулирующим деятельность пенсионных фондов. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 1 П-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» устанавливает возможность инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размер инвестиций не установлен. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию предполагают, что основным инвестором, приобретающим ценные бумаги Агентства, станет Пенсионный фонд Российской Федерации. Ожидаемый высокий рейтинг бумаг Агентства будет, сопоставим с суверенным рейтингом Российской Федерации, что позволит рассчитывать на минимальные процентные ставки.